Immobilien: Geschlossene Gesellschaft

Von Alexander Saheb

Veröffentlicht am: 08. August 2008

Am Schweizer Immobilienmarkt ist man wieder unter sich. Die zahlreichen Auslandsinvestoren mit hohem Leverage sind im Zuge der Subprime-Krise verschwunden. Zwar sind nun keine exorbitanten Preisspitzen mehr zu beobachten, aber der breite Markt kennt dennoch nur eine Richtung – aufwärts.

Für Pensionskassen kein erfreuliches Szenario, denn das Neugeld braucht Anlageobjekte. Mittlerweile erschliesst man Neubauprojekte und die Bestandspflege als Alternativen zum ausgetrockneten Markt „fertiger“ Gebäude.

„Wer bietet mehr“ war einige Jahre kein leerer Slogan am Schweizer Markt. Niedrige Zinsen liessen ausländische Investoren Spitzenpreise zahlen, die je nach Quelle zwischen 10 und 30 Prozent über dem höchsten Schweizer Gebot lagen. Laut Zahlen aus dem Jahr 2006 gingen damals 16 der 20 grössten Objekte (über 25 Millionen Franken) ins Ausland, Schweizer Investoren konnten nur drei Objekte auf ihre Konten nehmen. In Einzelfällen sollen die Leverages 90 bis 95 Prozent erreicht haben, berichtet Dieter Marmet, Partner bei Wüest&Partner. Im laufenden Jahr dürften wegen der geänderten Rahmenbedingungen nun Schweizer Anleger wieder vermehrt zum Zuge kommen.

Spitzenpreise geben nach, Markt generell fest

„Die Höchstpreise, die gezahlt wurden, sind nicht mehr zu beobachten“, stellt Marmet fest. Vereinzelt könne man zudem tiefere Preise sehen, etwa bei grossen Geschäftsliegenschaften in Nebenlagen. Im umfassenden Marktüberblick aber hat sich das Preisniveau nicht geändert. „Nach dem ersten Eindruck der 2008 abgewickelten Transaktionen herrscht kein Preisdruck, sondern Nachfrageüberhang“, sagt Marmet. Dies gelte auf dem Markt für gewerbliche Immobilien. Derjenige für Wohnliegenschaften war von den importierten spekulativen Spitzen dank der Lex Koller sowieso nie tangiert. Dort sieht er weiterhin nach oben tendierende Preise.

Auf sinkende Preise darf man auch aus einer internen Untersuchung von Colliers schliessen: Binnen Jahresfrist stiegen laut einer Erhebung die Netto-Renditen für Top-Büroliegenschaften von 4,2 auf 4,6 Prozent. Jedoch werden bisher keine Objekte wegen wegbrechender Finanzierungen auf den Markt geworfen, betont Analyst Daniel Stocker. Hingegen engagieren sich institutionelle Anleger vermehrt in Projekte, weil der Markt für gebaute Objekte eng sei. „Wir haben regelmässig Anfragen, ob sich diverse Projekte rechnen“, berichtet Stocker. Und bei Wohnimmobilien könne man mit unabhängig von Wirtschaftszyklen stabilen Mieteinnahmen rechnen.

Wohnbauten als Favorit

So sieht das auch die Migros-Pensionskasse MPK. Sie setzt bewusst auf Wohnbauten und besitzt derzeit schon rund 12.000 Wohnungen. „Gewohnt wird immer“, meint Reto Schär, Leiter Portfolio-Management. Ihm gefallen die stetig wachsende Wohnbevölkerung und deren konstante Nachfrage nach Wohnungen. Die MPK erwartet bei Neubauten eine Bruttorendite von sechs Prozent. Und weil der Markt für Wohnimmobilien recht trocken ist, setzt man stark auf Neubauprojekte; in Chur beispielsweise werden rund 100 Wohnungen errichtet. „Am liebsten bauen wir nach Minergie-Standard neu“, sagt Schär. Die Volumen liegen dabei zwischen 20 und 40 Millionen Franken. Die beste Marktgängigkeit hätten 3,5 Zimmer-Wohnungen mit 80 bis 100 Quadratmetern. „Wer grosse Flächen sucht kauft eher“, meint er. Die MPK übernimmt in den allermeisten Fällen auch die Bewirtschaftung. Die Bestandspflege hat, vor allem wenn sich dank Umzonungen neue Nutzungsmöglichkeiten ergeben, ebenfalls einen hohen Stellenwert. Bei Gewerbebauten hingegen bewertet Schär den Markt als konjunkturabhängiger. Vor allem stösst er sich daran, dass auf dem Schweizer Markt ein richtiger Sockelleerstand eingekehrt ist. Wenn überhaupt, dann schaut sich Schär nur langfristig an erstklassige Mieter vergebene Büroflächen an. Und auch dann noch wird die Alternativnutzung vorher thematisiert. Mit 23,3 Prozent hat die Migros-Pensionskasse wesentlich mehr Immobilien im Gepäck als der Durchschnitt Schweizer Pensionskassen. 2007 brachten sie eine Rendite von 4,7 Prozent ein.

Ziel: verbesserte Diversifikation

Eine weitere Beobachtung von Marmet könnte zeigen, wohin die Reise geht: Immobilien-Anlagestiftungen haben in den vergangenen Jahren mehr Gewicht bekommen. Ihre Zahl stieg zwischen 2000 und 2006 von acht auf zwölf und das Anlagevolumen wuchs von 3,5 auf 12,5 Milliarden Franken. Das Wachstum gehe in erster Linie auf Sacheinlagen durch PKs zurück, die auf diesem Weg ihre Diversifikation verbessern und die Liquidität der Anlage erhöhen wollen.

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