Ariane Dehn: Brachliegendes Potenzial

Ariane Dehn, Henderson Global Investors, Director of Sales Switzerland

Veröffentlicht am: 16. Juni 2008

Die jüngsten Studien zur Entwicklung der Schweizer Pensionskassen haben einmal mehr bestätigt: Der anhaltende Kosten- und Performance-Druck zwingt die Vermögensverwalter der Vorsorgeinstitute dazu, neue, attraktive Renditequellen anzuzapfen und gleichzeitig die Risiken durch eine noch breitere Diversifikation zu streuen. Dies zeigen die allmählich zunehmenden Engagements in alternative Anlagen wie Private Equity und Hedgefonds, aber auch der spürbare Trend, das hohe Gewicht des Schweizer Marktes zugunsten von Auslandsanlagen abzubauen.

Im Aktienbereich zum Beispiel werden im Durchschnitt bereits mehr Investments im Ausland getätigt als im Inland. Bei den Obligationen entfällt rund ein Drittel der Anlagen auf ausländische Titel. Nur bei den Immobilien, die in den Portfolios immerhin ein Gewicht von gut 15 Prozent einnehmen, hat sich der Diversifikationsgedanke noch nicht breit durchgesetzt. Erst rund zehn Prozent der gesamten Property-Investments werden jenseits unserer Landesgrenzen getätigt. In Relation zum Gesamtvermögen sind es nicht einmal zwei Prozent, obwohl gemäss Verordnung über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVV 2) fünf Prozent erlaubt wären.

Lofts in Singapur und Einkaufscenter in Iowa

Dabei weisen Immobilienanlagen sowohl geografisch wie auch nutzungstechnisch ein äusserst attraktives Diversifikationspotenzial auf. Die geografische Diversifikation ist sinnvoll, weil sich Wirtschaft und Bevölkerung in den Erdteilen unterschiedlich schnell entwickeln. In Asien treibt die stürmische Wirtschaftsentwicklung die Nachfrage nach Büros voran. Immer mehr wohlhabende Bürger suchen in den Metropolen nach adäquatem Wohnraum. In den ehemaligen Ostblockstaaten besteht für die zu Zeiten des Kommunismus erstellten Wohnungen ein grosser Ersatzbedarf. Es wird viele Jahre dauern, um die Nachfrage nach Ersatzbauten zu decken und die Erwartungen der aufstrebenden Mittel- und Oberschicht zu erfüllen.

Mit der Diversifikation über verschiedene Nutzungsarten verhält es sich ähnlich. Der Marktzyklus bei Wohnbauten reagiert anders als derjenige von Büro- oder Verkaufsflächen. Während beispielsweise der Bestand unverkaufter Häuser in den USA wegen der Subprime-Krise weiter wächst, sind Einkaufszentren, die Güter des täglichen Bedarfs verkaufen, von den Turbulenzen nicht betroffen.

Die internationale Diversifikation funktioniert bei Immobilienanlagen dank der nationalen Eigenheiten und Abschottung deutlich besser als beispielsweise bei Aktien oder Obligationen, deren Performance-Treiber stärkere internationale Abhängigkeiten vorweisen. Eine Studie der Credit Suisse empfahl sogar vor noch nicht allzu langer Zeit, den Anteil an Immobilien auf 20 bis 25 Prozent aufzustocken und dabei das gesetzlich erlaubte Minimum an Auslandsimmobilien von fünf Prozent voll auszuschöpfen, um die risikobereinigte Rendite zu optimieren. Es lohnt sich also, das Immobilienportfolio breit aufzustellen und über vielversprechende Märkte, renditestarke Immobilienunternehmen aller Art und eine Reihe unterschiedlicher Segmente von Wohn-, Büro-, Shopping-, Hotel- und Industrieimmobilien bis hin zu Infrastrukturprojekten zu streuen.

Risikostreuung mit Immobilienfonds

Selektion, Kauf und Bewirtschaftung von Liegenschaften erfordern jedoch eine gute Kenntnis der lokalen Usanzen und Eigenheiten sowie eine Präsenz vor Ort. Schon im Heimmarkt können Direktanlagen für Pensionskassen eine grosse Herausforderung darstellen. Engagements im Ausland sollten nur über spezialisierte Partner oder indirekte Anlagen wie Immobilien- oder Immobilienaktienfonds getätigt werden. Letztere ersparen grosse Umtriebe, bieten Zugriff auf die Vermögensklasse in breit gestreuter und liquider Form und verfügen über die langfristigen Ertragseigenschaften von Immobilien. Wie bei Aktien- und Obligationenfonds können Anteilscheine täglich zu geringen Kosten gehandelt werden. Deshalb bringen indirekte Immobilienanlagen eine erhöhte Investitionsflexibilität mit sich. Anleger können ihre Investitionen kurzfristig umschichten und besser auf veränderte Marktsituationen reagieren.

Indirekte Anlagen in Immobilien sind nicht nur wesentlich flexibler, sie sind häufig auch effizienter. Zum einen entstehen in der Bewirtschaftung der Gebäude Skaleneffekte. Wichtiger ist aber die Verhandlungsmacht in der Akquise neuer Projekte, weil lukrative Immobilienprojekte bei Investoren begehrt sind und internationale Grossinvestoren bevorzugt werden. International aufgestellte Immobilienfonds mit langer Erfahrung sind hier im Vorteil.

Wie bei anderen Fonds auch hängt die Performance von indirekten Immobilienanlagen von der Stimmung und der Liquidität an den Börsen ebenso ab wie vom Marktumfeld und der Qualität des Managements. So konnten sich ausländische Immobilienaktienfonds in den vergangenen Monaten den Börsengewittern nicht entziehen. Die Korrekturen können durchaus als Bereinigung der vorangegangenen Übertreibungen verstanden werden. Mittlerweile erscheinen die ausländischen Immobilienanlagen wieder fair und teilweise sogar tief bewertet. Der Zeitpunkt für eine Reallokation des Immobilien-Portfolios ist also durchaus günstig.

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